作者艾振強認為，那些被拋棄在超級城市群之外，卻又處於各城市群之間的城市則顯得比較危險了。
30年前，改革開放讓一部分人富起來；現在，一部分富起來已經不夠，而要讓一部分城市富起來。
日前，經李克強總理簽批，國務院批複同意《長江中遊城市群發展規劃》，長江中遊城市群新晉成為第5個國家級城市群。
這意味著國家將會在這些地方投入重金，資源將會向這些地方聚集—當然，人群也隨之會聚攏過去，並導致房價上漲。
當前，中國勞人口增長放緩，各區域之間對勞動力的爭奪趨於零和博弈。中西部城市群將與東部城市，爭奪人口的大戰將越演越烈，但一線城市不會受太大影響。
但那些被拋棄在超級城市群之外，卻又處於各城市群之間的城市則顯得比較危險了，典型的城市如合肥。至於處於城市群夾縫中的三四線城市的房企，2015年更是要加速去庫存保命。心存僥幸者，很可能死於非命。
圖1長江中遊城市群囊括區域
東部地區人口淨流入將減少
今年春節期間，百度和騰訊分別推出了百度遷徙和全國春運出行熱度圖，非常直觀地展現了中國春節前後人口大遷徙的軌跡與特征。
圖2百度春運遷徙圖
遷徙圖顯示，全國人口呈現出從東部沿海地區向中西部地區，從一線城市向內陸二三線城市遷徙的趨勢。一線城市北上廣深是節前人口遷出的重要城市，而西部和內陸地區則是人口遷入重鎮。
以春節前人口遷移最高峰的2月15日來看，人口遷出城市最多的城市是北京、上海、深圳、廣州、東莞；
按百分比看，每100個流出人口中，就有9.5個人從北京流出，9.1個人從上海流出，8.7個人從深圳流出，5.8個人從東莞流出，4.8個人從廣州流出。
而人口遷入最多的城市則是重慶、贛州、北京、玉林、阜陽。騰訊統計的是整個春節的大數據，在遷入城市上與百度有一些差距，但遷出城市是一致的。
反過來看，流出最多的城市正是節後流入最多的城市。但這種狀況未來將會減緩，新的超級城市群將導致人口從中西部向東部流入的數量減少。
事實上，這種趨勢早已出現。2006~2010年，廣東的常住人口每年淨增數在200萬以上，但2011年以來，每年新增不足100萬，2013年更是低至50萬。
此外，最近三年北京、浙江、江蘇和上海常住人口的增速均不及2009年各自數據的50%，浙江表現最差，平均增速隻有2009年的1/4。 這一方麵是由於中國人口增速放緩，另一方麵則是大量製造業從東部沿海區域向中西部地區和東南亞地區轉移，雙重因素疊加，導致東部省市的吸引力相比此前減弱。
中西部國家級城市群的建設，將導致其對當地人口的吸附作用力會比現在更強，在區域人口爭奪趨於零和博弈的情況下，這必然使得流入東部地區的人口減少。
一線城市仍有強大優勢
人口從中西部向東部省市流入的速度減弱，是否意味著一線城市的人口流入也會迅速減少，進而導致房價下跌呢？我們認為這基本是不可能的，主要理由有三個：
第一，從百度遷徙圖可以看出，北上廣深依然位列節前流出最大的5大城市，其中東莞排第四（如果你覺得短期高峰時點的數據不足以說明問題，那請看第二條）。
第二，2014年，《價值線》雜誌選取了2013年中國公共財政收入最高的50個城市，對城市的人口吸引力進行排名，發現人口淨流入超過100萬的城市共有22個，其中北上廣深和東莞的人口淨流入名列前5，與遷徙圖對應，而且目前中國房價最高的城市，基本都出現在這22個城市裏麵。廈門的人口淨流入雖然隻有204萬，但常住人口與戶籍人口之比高達2：1。
第三，人口流動背後的密碼是產業結構和發展前景，中西部地區的城市群即使發展迅速，但在短期內也難以形成一線城市這樣有競爭力的產業群。
表1中國人口淨流入超過100萬的22個城市及2015年1月房價
來源：明源地產研究院根據公開數據整理
雖然東部省市整體對中西部人口的吸引力不斷減弱，但是，這些區域的核心城市由於具有產業方麵的優勢，依然獨具魅力，中西部城市群對其人口的抽離作用很弱。
被拋棄的城市要小心了
改革開放讓一部分人先富起來，現在建立5個國家級城市群是讓一部分城市先富起來。進入這些城市群的城市無疑是幸運的，這些地方的房地產行業當然也不例外。
雖然國家最終還將打造9個區域性城市群和6個地區性城市群，但區域性和地區性的城市群與國家級的顯然不在一個層次上。
此前4大城市群所在地房價的表現已經毋庸贅言，日本的經驗同樣表明，當人口紅利消耗殆盡時，各地區之間的博弈就近乎變成了零和博弈。
占據資源和產業優勢的地區，將像海綿一樣吸納周邊的人口，導致後者房價下跌。
表2中國5大國家級城市群囊括的省市地區
日本的三大城市圈（東京、大阪、名古屋）占日本人口和經濟總量的70%。2012~2014的最近三年內，東京和大阪這兩個城市圈的平均房價上漲了30%。
與此形成鮮明對比的是自1992年日本地價泡沫破裂以來，三大都市圈以外的其它地區的地價則連續22年下跌。即便日本政府製定了一係列振興地方經濟的政策，效果也十分微弱。
1935年即被發現的“胡煥庸線”亦很好地揭示了這一點，即一個區域的優勢一旦被確立起來，是很難改變的。 今天，人口的分部情況，與80年前沒什麽太大的區別。世界銀行發布的報告顯示，中國珠江三角洲地區在2010年就已超過日本東京地區，成為全球最大城市片區。
具體到房價上，被列在城市群裏的城市，更利於房價的穩定以及上漲；未被列入國家級城市群，又處於這些城市群周邊的城市，人口—特別是勞動力人口被吸走的概率加大，導致房價下跌的風險增大。
這一點，與高鐵的抽水機作用類似—即一個吸引力不夠的地方通高鐵後，當地人口將更快地被抽離出去。
不同房企的應對策略
1、全力清理庫存
目前，全國大部分重點城市的商品房去化時間仍超過15個月的警戒線，去庫存壓力不容小覷。多數二線城市的庫存量仍處於2010年來的高點。三四線城市更加危險。處於國家級城市群周圍的三四線城市是高危地區。
2015不加速去庫存，機會指不定哪天就被臨近夥伴城市的吸星大法吸走了。房企在選擇進入這些城市時，需要特別謹慎。
2、布局核心城市
在5大國家級城市群中，重點聚焦的還是珠三角、長三角和京津冀城市群，這裏是未來房地產的主戰場：一類是中心城市，即傳統一線城市北上廣深；一類是核心都市圈的衛星城、區域中心城市。
隨著產業發展和交通方式的變化，缺乏獨特性和自我定位的城市，未來會被拋棄。
2014年以來，標杆房企已經迅速回歸一線城市和1.5線城市。當然，一線和1.5線城市的地價高企，一般的中小房企都玩不動。
那就還可以選擇核心都市圈的衛星城，投資拿地如買股，買龍頭總是相對比較保險的。
No comments:
Post a Comment